Enfoque de febrero de 2023: Vivienda |
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¡Hola, Gilroy! Venimos escuchando todo tipo de versiones sobre la vivienda en el Área de la Bahía, desde asignaciones estatales con el fin de aumentar la oferta de viviendas en una amplia gama de niveles de asequibilidad hasta distintas formas de refugio para quienes no pueden pagar una vivienda en absoluto. Es por eso que, este mes, me gustaría enfocarme en cómo Gilroy implementa proyectos y programas para abordar las necesidades habitacionales y brindar ayuda a las familias y personas sin hogar o en riesgo de quedarse sin hogar, qué proyectos de viviendas están en curso, cuáles están en desarrollo y qué significa proteger económicamente a quienes no pueden pagar una vivienda, sin importar la disponibilidad. Abordaremos el tema de la vivienda desde la perspectiva de las 3 P: producción, preservación y protección de viviendas asequibles.
La directora de desarrollo comunitario de Gilroy, Sharon Goei, me acompañará en la próxima reunión de Conversación y café con la alcaldesa en la sala del Concejo Municipal, el 4 de marzo a las 9:30 a. m. Acompáñennos para que podamos responder todas sus dudas y debatir de forma comunitaria sobre este tema tan importante y, en ocasiones, complicado y sensible.
Alcaldesa Marie Blankley, contadora pública
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Acerca de la directora de desarrollo comunitario, Sharon Goei
Sharon Goei asumió el cargo de directora de desarrollo comunitario de Gilroy en agosto de 2022. Cuenta con más de 20 años de experiencia en gobiernos locales, en distintos ámbitos relacionados con el desarrollo. Luego de iniciar su carrera en el sector privado, trabajó en las ciudades de Milpitas, Santa Clara y Walnut Creek. Tiene una licenciatura y una maestría en ingeniería civil de la Universidad de California en Los Ángeles (UCLA). Es ingeniera civil registrada y profesional acreditada por el sistema de certificación LEED. “Gilroy está transitando un crecimiento importante”, comenta Sharon, “y estoy orgullosa de ser parte de un equipo que se esfuerza mucho por lograr resultados positivos en la ciudad durante este período de cambios notables”.
Descripción general de la alcaldesa
El Departamento de Desarrollo Comunitario de Gilroy consta de un equipo de 25 personas que trabajan en los servicios de planificación, construcción, vivienda, prevención de incendios y pretatamiento de aguas residuales, aplicación de códigos y atención al cliente. Todas estas divisiones, junto con las de los otros departamentos, trabajan para garantizar que los residentes de Gilroy tengan barrios y viviendas de calidad. Cada ocho años, se les proporciona a todas las ciudades del estado de California una Asignación Regional de Necesidades de Vivienda (RHNA), que calcula la cantidad de unidades de vivienda necesarias en relación con la variedad de categorías de ingresos. El umbral de las categorías de ingresos se basa en porcentajes específicos (el 80 % para ingresos bajos, el 50 % para ingresos muy bajos y el 30 % para ingresos extremadamente bajos) del ingreso familiar medio del condado de Santa Clara (el punto medio anual de ingreso familiar, donde la mitad de las familias del condado ganan más y la otra mitad gana menos). En la actualidad, el ingreso medio para el área (AMI) en el condado, para una familia de 4 personas, es de $168,500, por lo que las familias que ganan menos del 80 %, el 50 % y el 30 % del AMI se clasifican como familias de ingresos bajos, ingresos muy bajos e ingresos extremadamente bajos.
Resulta difícil atraer inversores para desarrollar viviendas de las categorías del 30 % y 50 % del AMI en grandes cantidades sin tomar medidas que, al mismo tiempo, reduzcan los costos de construcción, como las normativas ambientales, los materiales y la mano de obra, por ejemplo. En 2016, los votantes del condado de Santa Clara aprobaron el bono de viviendas asequibles de la Medida A para otorgar cerca de $1,000 millones con el fin de subvencionar la construcción de viviendas asequibles y solidarias en el condado y ayudar a los residentes más vulnerables y de menor ingreso, incluidas las poblaciones con necesidades especiales. Gilroy tiene un proyecto de viviendas financiado por la Medida A que ya se ha completado y otro en desarrollo. El proyecto completado son los apartamentos Gateway, en Monterey Street, al sur de Luchessa, que constan de 75 unidades asequibles.
El proyecto que se encuentra en desarrollo se ubica en 8th Street y Alexander Street, un terreno de propiedad del estado, cerca del Centro de Tránsito de Gilroy. La propuesta aún se encuentra en la etapa de extensión comunitaria, iniciada por el Concejo Municipal de Gilroy para aprovechar la financiación de la Medida A, luego de que una propuesta similar por parte de la Autoridad de Transporte del Valle de Santa Clara pusiera en riesgo el estacionamiento disponible del Centro de Tránsito, que será necesario una vez que los servicios viables y prósperos de transporte público estén implementados en Gilroy. Para apoyar este proyecto, la ciudad destinará más de $2 millones por medio de la renuncia a las tarifas de impacto.
Dado que el estado de California impulsa a todas las ciudades a aumentar la oferta de viviendas, se hace cada vez es más difícil mantener los servicios municipales necesarios. Además, las oportunidades de empleo y transporte actuales obligan a la mayoría de los residentes de Gilroy a utilizar sus automóviles para llegar al trabajo en el norte, lo que empeora las condiciones del tránsito en las autopistas. Esto se debe a que el desarrollo de viviendas se aleja cada vez más de los centros laborales. Las constructoras pagan tarifas de impacto locales por los servicios de agua, alcantarillado, carreteras locales y escuelas en nombre del Distrito Escolar Unificado de Gilroy. Sin embargo, las autopistas y los servicios de tránsito están fuera de nuestro alcance y son elementos fundamentales para una población en crecimiento. Los mismo ocurre con los servicios sociales y la salud pública, necesidades que aumentan a medida que la población crece, ya que dependemos de los recursos del condado para financiarlos. Los proyectos de ley del Senado y la Asamblea continúan modificando la normativa de viviendas, por lo que las ciudades, los servicios municipales y los residentes se deben adaptar.
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Proyectos de vivienda actuales en Gilroy
En la actualidad, la ciudad de Gilroy cuenta con una amplia variedad de proyectos de vivienda.
En construcción
- 1st Street y Kern Avenue: construcción de 120 apartamentos asequibles.
- Hecker Pass Highway y Santa Teresa Blvd.: construcción de 100 apartamentos asequibles.
- Apartamentos Glen Loma, en Luchessa Avenue y Miller Avenue: construcción de 86 apartamentos asequibles (parte de un proyecto de 158 unidades).
- Centro de Glen Loma: construcción de un condominio de 124 unidades (38 completadas, 70 en construcción y 16 con solicitud de permiso pendiente).
- Distintas viviendas unifamiliares en Gilroy: más de 100 viviendas unifamiliares, principalmente en la subdivisiones.
- Unidades de vivienda accesorias (ADU) en Gilroy: 8 viviendas anexadas y 21 viviendas independientes.
Por construirse pronto
- Monterey Street en 1st Street: construcción de 10 unidades residenciales y 2 unidades comerciales de uso mixto.
- Distintas viviendas unifamiliares en Gilroy: más de 100 viviendas unifamiliares, principalmente en la subdivisiones.
- Unidades de vivienda accesorias (ADU) en Gilroy: 9 viviendas anexadas y 25 viviendas independientes.
Habilitación otorgada, pero con solicitud de permiso de construcción pendiente
- Royal Way, al lado de Gilroy High School: construcción de 45 viviendas de dos plantas.
- 6th Street y Princevalle Street: construcción de 19 viviendas unifamiliares.
- Gurries Drive y Hanna Street: construcción de 4 viviendas de dos plantas.
Solicitud presentada para revisión
- 1st Street y Santa Teresa Blvd.: construcción de 202 viviendas de dos plantas.
- Monterey Road, al sur de 10th Street: construcción de 94 apartamentos asequibles.
- Miller Avenue, en Santa Teresa Blvd.: construcción de 53 viviendas unifamiliares.
- Chickadee Lane y Cohansey Avenue: construcción de 12 unidades de uso mixto.
- Ronan Avenue, al este de Church Street: construcción de 6 apartamentos asequibles.
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Construcción de viviendas y Asignación Regional de Necesidades de Vivienda (RHNA)
De acuerdo con la ley estatal, todas las ciudades de California tienen asignado un objetivo de vivienda, que representa el porcentaje que les corresponde de las necesidades de vivienda del estado durante un período de ocho años. Este objetivo, o Asignación Regional de Necesidades de Vivienda (RHNA), se basa en la proyección general del estado de crecimiento regional. Cuando una ciudad recibe la asignación, debe actualizar su proyecto de viviendas a ocho años, conocido como Elemento de vivienda, a fin de demostrar cómo adaptará las unidades asignadas a las distintas categorías de ingresos.
Gilroy ha tenido una construcción de viviendas considerable para todas las categorías de ingresos. Como se muestra en la siguiente tabla, la ciudad ha superado el RHNA 2015-2023 para la categoría de ingresos bajos (429 %) y la categoría por encima del ingreso moderado/del mercado (302 %), al 31 de diciembre de 2021. Para tenerse en cuenta como RHNA, los permisos de construcción se debieron haber emitido en el año calendario correspondiente. La emisión de estos permisos autoriza al solicitante a comenzar la construcción. Si bien el personal de la ciudad todavía está recopilando la información de 2022, Gilroy ha alcanzado al menos el 66 % en la categoría de ingresos muy bajos y el 41 % en la categoría de ingresos moderados.
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En la siguiente tabla, se muestra la asignación de Gilroy para el período 2023-2031.
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El 31 de octubre de 2022, la ciudad presentó el Proyecto de Elemento de vivienda para 2023-2031 a fin de mostrar cómo se adaptará al RHNA 2023-2031, para la revisión del Departamento de Desarrollo Comunitario y de Viviendas (HCD) de California. El 27 de enero de 2023, el HCD realizó comentarios sobre el proyecto. El personal revisará el proyecto según los comentarios del HCD y lo volverá a presentar al Concejo Municipal para su revisión. Luego, se enviará el proyecto revisado al HCD para su evaluación y certificación. Para obtener más información, visite nuestro sitio web del Elemento de vivienda.
Debido a que los niveles de asequibilidad del RHNA se determinan según el ingreso familiar promedio de todo el condado (desde Palo Alto hasta Gilroy), los residentes de Gilroy que ganan menos que los residentes de otras ciudades del condado de Santa Clara sufren una cierta desventaja, ya que les resulta más difícil calificar para la misma vivienda “asequible” que otras familias con ingresos mayores.
La siguiente clasificación de ingresos de 2022 define los límites de los ingresos muy bajos, bajos y moderados en el condado de Santa Clara. Por lo general, los nuevos límites de ingresos (es decir, de 2023) se presentan entre abril y mayo de cada año.
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Ingresos muy bajos (del 31 % al 50 % del AMI): entre $50,551 y $84,250 para una familia de cuatro personas; de $40,451 a $67,400 para una familia de dos.
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Ingresos bajos (del 51 % al 80 % del AMI): entre $84,251 y $131,750 para una familia de cuatro personas; de $67,401 a $105,400 para una familia de dos.
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Ingresos moderados (del 81 % al 120 % del AMI): entre $131,751 y $202,200 para una familia de cuatro personas; de $105,401 a $161,750 para una familia de dos.
Observe que una familia de cuatro personas en el condado de Santa Clara que gana $84,000 al año se considera de ingresos muy bajos.
Alexander Station es un proyecto de apartamentos asequibles en Gilroy que comenzó a aceptar inquilinos en 2018. De las 262 unidades de esta construcción, 233 están destinadas a familias de ingresos bajos, 27 a familias de ingresos muy bajos y 2 a los agentes inmobiliarios. Este proyecto no se construyó con fondos de la Medida A, por lo que no fue necesario cumplir con los requisitos de esta medida en cuanto a la cantidad mínima de viviendas por debajo de la categoría de ingresos bajos. Por el contrario, se ha asignado dinero de la Medida A a la construcción de viviendas de 8thStreet y Alexander, que consta de unas 57 unidades, de las cuales el 50 % serán para ingresos bajos, el 25 % para ingresos muy bajos y el 25 % restante para ingresos extremadamente bajos.
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Viviendas no permanentes, temporales o de emergencia
Este tipo de viviendas no tiene ningún costo para quienes las habitan y pueden ser de distintas formas (recintos de viviendas pequeñas, estructuras modulares, estructuras apilables, caravanas o remolques, etc.). Todas ellas están destinadas a brindar refugio gratuito de forma temporal en propiedades que se encuentran sin utilizar y que podrían estar disponibles en el futuro, si se quitan o se trasladan las estructuras habitables. La carga económica de brindar estos emplazamientos se encuentra, en especial, en los servicios constantes de ayuda que se requieren en cualquier programa de viviendas o refugios subvencionados (por ejemplo, servicios conductuales, gestión de casos, iniciativas de empleo o educación, costos de seguridad, servicios de mantenimiento). Para quieren no pueden pagar una vivienda en absoluto, sin importar la disponibilidad, los costos de los servicios de ayuda pueden ser considerables. Un buen ejemplo son las viviendas temporales o de emergencia de San Jose, que se inauguraron en 2020 y se encuentran bajo la gestión de HomeFirst, el mismo proveedor de servicios que utiliza el condado para la Armería de Gilroy. El costo anual de funcionamiento de HomeFirst para este centro de 80 habitantes es de $3.3 millones, es decir, $42,000 por persona. Si bien está destinado a estadías menores de 6 meses, la mayoría de sus habitantes han sido residentes desde que se inauguró, en 2020. Lo mismo ocurre en un centro que recorrí en San Francisco. Los costos de funcionamiento son constantes, lo que requiere financiamiento año tras año y en cantidades que cubran a los cientos de personas que no tienen vivienda y que necesitan de los servicios de ayuda en Gilroy. La financiación de los costos de funcionamiento por medio de los programas de subvención del condado y del estado pueden ayudar, pero con un costo de servicio de más de $40,000 anuales por persona, no servirá de mucho.
El Concejo Municipal de Gilroy ha dedicado mucho tiempo y recursos a identificar e implementar medidas que se enfoquen en las personas que no tienen hogar en la ciudad. Para obtener más información sobre lo que está haciendo la ciudad de Gilroy en la actualidad para abordar este problema tan delicado, utilice este enlace para visitar el sitio web de Recursos e iniciativas para personas sin hogar: https://www.cityofgilroy.org/unhoused.
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Preservación de viviendas existentes y protección contra el desalojo
El Bono de opción de vivienda, conocido como el programa de la Sección 8, es un programa de ayuda con el alquiler, financiado completamente por el gobierno federal, para las familias que califican y viven en hogares de alquiler privado. En Gilroy, la Autoridad de Viviendas del condado de Santa Clara maneja el programa. Actualmente, 933 familias de Gilroy (2,386 personas en total) reciben ayuda con el alquiler de la Sección 8.
La ciudad de Gilroy apoya la preservación de la estabilidad y asequibilidad de las viviendas a largo plazo. Con la implementación de la asignación de la Subvención Global para el Desarrollo Comunitario federal, la ciudad proporciona $140,000 de financiamiento anual a Rebuilding Together Silicon Valley para poner en práctica mejoras en la reparación de viviendas, accesibilidad, movilidad y rehabilitación para los propietarios de ingresos bajos. A fin de preservar las viviendas asequibles, ofrecemos reparaciones de seguridad críticas en los hogares y realizamos modificaciones en la accesibilidad para los propietarios de ingresos bajos (por lo general, personas mayores) de forma gratuita, a fin de que no se desaloje a estos residentes y puedan permanecer en sus hogares actuales en un entorno seguro y saludable.
En cuanto a la protección de residentes actuales frente al desalojo y la prevención de la falta de vivienda, Gilroy ha implementado nuevos recursos, este año fiscal. La ciudad recibió la financiación de la Asignación de Vivienda Local Permanente por parte del estado mediante la aplicación y colaboración con el condado de Santa Clara. Como recurso novedoso, la ciudad financiará $474,000 a distintos programas, durante los dos primeros años. Al asociarse con el condado y una amplia variedad de organizaciones comunitarias, la ciudad aumentará los servicios de prevención contra la falta de vivienda y las necesidades básicas para ayudar a las familias y personas de Gilroy que no tienen hogar o están en riesgo de quedarse sin hogar.
- El Centro Familiar de St. Joseph recibirá $110,000 durante dos años para brindar asistencia de emergencia con los alquileres, ayuda con los servicios públicos y otros programas de apoyo para disminuir el riesgo de quedarse sin hogar.
- El proyecto Sentinel, que recibirá $40,000 durante dos años, proporcionará servicios de vivienda equitativos e investigará denuncias para abordar la discriminación en materia de vivienda para los residentes de Gilroy.
- El proyecto Sentinel, con $40,000 durante dos años, brindará asesoramiento en la relación entre propietarios e inquilinos y un programa de solución de desacuerdos para ayudar a resolver conflictos de vivienda y proteger a los residentes de Gilroy contra el desalojo.
- La Agencia Comunitaria para la Defensa de los Recursos y Servicios recibirá $40,000 durante dos años para ofrecer ayuda con los alquileres y depósitos, a fin de evitar la falta de vivienda para las familias y personas de Gilroy.
- El Centro de Compasión del sur del condado, que recibirá $80,000 durante dos años, ofrecerá servicios para que los residentes sin hogar de la ciudad cubran sus necesidades básicas y se conecten con servicios que los ayuden a conseguir una vivienda permanente.
- El Centro Familiar de St. Joseph, con $70,000 durante dos años, brindará capacitación y formación laboral para que los residentes sin hogar o en riesgo de quedarse sin hogar se preparen y logren estabilidad económica y mayor autonomía.
- The Health Trust, que recibirá $54,000 durante dos años, ofrecerá comidas para personas mayores con ingresos bajos y confinadas en sus viviendas que no tienen seguridad alimentaria, lo que les permitirá permanecer en sus hogares.
- El Centro de Vida Independiente de Silicon Valley recibirá $40,000 durante dos años para ofrecer asesoramiento, ayuda de emergencia para alquileres y servicios de búsqueda de vivienda para que los residentes de Gilroy con discapacidades obtengan una vivienda segura, asequible y accesible a largo plazo.
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Como se puede observar arriba, Gilroy asignará e implementará fondos de subvención federal y estatal para ayudar a las comunidades vulnerables de la ciudad y crear barrios seguros y saludables para todos.
Extensión comunitaria para los servicios de vivienda
Gilroy ha aumentado la extensión comunitaria y la educación sobre los recursos de viviendas mediante la asociación con organizaciones comunitarias, a fin de organizar talleres y seminarios web que informen a los residentes sobre los distintos programas de asistencia y oportunidades de financiación. Por lo general, los talleres se dictan en inglés y español, o en inglés con interpretación al español, para alcanzar a la mayor cantidad de residentes posibles. Además, la alcaldesa dedicará la próxima reunión de Conversación y café presencial al tema de las viviendas y los servicios de vivienda, para que todas las personas de la comunidad participen. Como siempre, el servicio de interpretación al español está disponible a pedido. La reunión se llevará a cabo el sábado, 4 de marzo, de 9:30 a 11:00 a. m., en la sala del Concejo Municipal.
En los últimos meses, Gilroy ha organizado talleres sobre el programa de subvención de ADU de la Agencia Financiera de Viviendas de California, el programa de ayuda con el pago inicial para fortalecer a los compradores de viviendas del condado de Santa Clara y el programa de reparación gratuita de viviendas Rebuilding Together Silicon Valley. La ciudad quiere llevar a cabo más talleres para informar a los residentes de Gilroy sobre los recursos de vivienda.
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