【全民講堂講座回顧】為何別人房地產投資賺錢不用繳啥稅，而我卻繳了許多稅？

【全民講堂講座回顧】

為何別人房地產投資賺錢不用繳啥稅，而我卻繳了許多稅？

全民講堂特邀『陳菲會計師事務所』負責人Fei Chen， CPA在線分享：

自住房、投資房、商業不動產有哪些費用可以抵扣所得稅？
投資房地產，如何利用「折舊」幫您省稅？
把小孩的名字加入房產登記，將來繼承就可以省掉遺產稅？
外國人在美國買房，最容易犯的錯誤有哪些？

一. 善用抵稅額，讓您錢賺得多，稅繳的少

說到個人稅法我們首先要知道美國的個人稅如何計算，這裡涉及到三條簡單的減法算式：

通過這三條簡單的算式直觀清晰的告訴了我們最終繳稅如何得來，其中抵稅額Tax Deductions裡的標準抵稅額和列舉抵稅額，二者只能選其一，魚和熊掌不可兼得，調整專案Adjustments和稅收抵免Tax Credit 則根據各人各戶情況而各不相同，所以我們在這裡主要分析一下每個人都要面臨選擇何種的抵稅額Tax Deductions？以下是2021年標準抵稅額與列舉抵稅額的額度，標準抵稅額Standard Deduction是根據報稅人的報稅身份來決定：

列舉抵稅額 Itemized Deduction則需要逐條列舉：

選用何種抵稅額要根據每家每戶的具體情況計算，選擇可以抵扣更高者。

二. 我已經設立了遺囑，不需要做信託吧？

自住房可以抵稅的專案主要有四類，

1. $75萬貸款以內的利息

2. 地稅，最多可以抵扣$10,000

3. 節能住宅相應抵免，包括：太陽能發電系統和節能熱水器可抵免26%。其他如節能門窗、屋頂、節能空調和節能熱水器每項可抵扣10%（每個最高抵扣$150），且終生最多抵扣$500美金。

4. 家庭辦公室也可以申報抵扣，但是只適用於1099的自雇人士和公司的Owner，W2的員工不適應此條。

自住房不可抵稅的專案有哪些呢？主要常見的專案有：房屋保險、HOA、修理費用、水電煤氣費、傢俱和家電開銷，這類屬於生活正常支出的專案都是不可以抵稅的; 買房手續費，大型裝修費用（換屋頂、地板、造景、太陽能板），房屋的加建和改建雖然也不能抵稅但可以增加房屋成本，賣房時可以降低獲利，減少賦稅。

最後很多朋友好奇，自住房漲價了，賣掉後要交多少稅呢？首先我們要算出實際的獲利：賣房獲利=賣房價-當年買房價格-手續費（仲介、手續、其他費用）。其次出售自住房，只要在出售日起往前推算5年內住滿2年，就可以享有每人$25萬的增值免稅額，夫妻兩人可享$50萬美金（外國人也享有此福利）。獲利減去減免金額后再按照長期資本利得稅計算（根據不同收入檔位分別為0%、15%、20% ）。

三. 投資房、商業不動產有哪些費用可以抵扣所得稅？

很多情況下，投資房或商業不動產在扣掉開支後，基本與收入打平。那麼，投資房與商業不動產到底在賺什麼？其實投資房與商業不動產都是在賺未來的升值潛力和每年報稅時所做的折舊費用。

折舊這個概念對於投資房和商業不動產的稅務抵扣極為重要。土地本身無法折舊，只有房屋本身的價值可以申報折舊。透過折舊可降低每年收入從而達到減少賦稅的目的，如果有多餘的虧損當年抵扣不完，也可以沿抵到下一年。住宅的折舊年限是27.5年，商業樓的折舊年限為39年。另外如果有一些大的支出，如：裝修和買新傢俱等開銷也可以按照年限慢慢折舊。

除了折舊之外，為了運營出租房而做出的合理的支出都可以在報稅時抵扣，常見的專案有：招租廣告，清潔維護、維修，仲介傭金，貸款利息（無上限），保險管理費。所以基本大多數的投資房在做了以上的折舊和抵扣后需要報稅的收入並不會很多。

那麼賣出投資房和商業不動產的時候要如何報稅呢？首先投資房是無增值免稅額的，其次賣房開銷（廣告、中介費用等）可以從利潤中扣除，最終的利潤按照長期資本利得計算。值得注意的是，賣房時這棟投資房之前折舊的總金額是需要交稅的，最高稅率為25%。

若當下不想繳稅，還可以透過1031 Exchange 的方式將所賺取的盈利繼續投資房產。投資人須同時滿足三大條件：第一，必須是同樣的持有人（不能更換或增減）的投資房換投資房。第二，需在45天內購買，180天內完成交易。第三，所有獲利都要再投資，如果有截留，需交稅。

如果賣後沒有繼續投資房產，不能使用1031 Exchange，則需在賣掉后直接交長期資本利得稅和折舊追回款，申報聯邦8824稅表與加州3840稅表。

全民小貼士：

投資房、商業不動產稅提醒:

合理且必須的開銷
小的開銷直接抵扣，大的開銷做折舊
永遠不要忘記做折舊
不要放棄可以抵扣的小專案

四. 外國人在美國買房容易犯的錯誤有哪些？

稅法上的「外國人」不是按照護照國籍來區分而是分為「稅務居民」和「非稅務居民」。即使沒有綠卡，或者不是H1B等移民簽證，只要在美國住滿183天仍然算是美國的"稅務居民"（F1簽證有5年的豁免期）。

而外國人在美置產有哪些常見的誤區呢？

第一，即使是非稅務居民，如果在美國有投資房收房租，也是需要報稅交稅的。

第二，未得到許可證就自行施工加建改建。

第三，在中國大家都沒有購買房屋保險的概念，而在美國幾乎每家每戶都會購買房屋保險來保障資產。

第四，賣房前不預先規劃導致被聯邦收取15%的聯邦預扣稅。

第五，由於外國人的免稅額只有$6萬美金，如果沒有做遺產規劃，卻突發意外的話，遺產稅率可高達40%。

非稅務居民的外國人在美國賣房要怎樣付稅呢？

第一，如果夫妻其中一方為稅務居民，另一方為非稅務居民，則需分開報稅，各自申報50%的收入與開銷。

第二，非稅務居民有專門的「非稅務居民稅表」。

第三，賣房前提前準備FIRPTA Withholding（外國人在美出售房產預扣稅）。默認情況下，Escrow會預扣賣價的15%（Form8288A），來年報稅時再根據實際應繳稅款多退少補。當然出於時間成本、機會成本，以及實際收益的稅款大多會少於賣價的15%，可選擇向IRS申請預提證明（Withholding Certificate ）允許納稅人預扣少於15%的稅。

五. 把小孩的名字加入房產登記，可以省掉遺產稅？

許多華人認為將孩子的名字加入房產登記中，可以直接將房產傳承下去，但卻忽略了許多問題。

孩子的名字加入房產登記有哪些好處呢？ 1. 可以降低遺產稅。父母過世時，屬於孩子的那一部分資產不會計算到父母的遺產中。 2. 此房產會視為孩子的婚前財產，避免將來婚姻有問題而被瓜分。 3. 父母過世后孩子繼承房產可避免法院認證。

孩子的名字加入房產登記有哪些問題呢？ 1.加孩子的名字到房產上將被視為贈與，父母需要申報贈與稅。 2. 法律責任問題。如果孩子被告可能會影響到房子。 3. 賣房時需要經過孩子同意，獲利後孩子也需要申報，最重要的是如果孩子繼承后賣掉房產，成本按照原始買價計算。 4. 若孩子不幸提前過世，其繼承人（配偶或子女）可能會對房產的處理有意見分歧，造成產權糾紛。

六. 美國常見的三種投資，稅法有什麼不同？

房地產，股票與基金，儲蓄保險每年的平均收益差別不大，遺產稅法也相同，但所得稅和增值稅上區別很大。房地產、股票與基金每年的收益需要繳所得稅，賣出後如有獲利則需要繳納增值稅。而儲蓄保險（Guaranteed Whole Life）則沒有所得稅或增值稅的問題。因此根據需求妥善分配投資比例，才可以為投資人創造收益、減少賦稅。