Enajenación de inmuebles y transferencia de derechos sobre inmuebles
A partir de la reciente reforma impositiva, la enajenación de inmuebles y la transferencia de derechos sobre inmuebles realizada por personas humanas y sucesiones indivisas se encuentra alcanzada por el impuesto a las ganancias a una alícuota del 15%, en la medida que el enajenante o cedente hubiera adquirido el inmueble a partir del 1 de enero de 2018. Recordamos que la transferencia onerosa de inmuebles adquiridos con anterioridad al 1 enero de 2018 sigue alcanzada por el impuesto a la transferencia de inmuebles de personas humanas y sucesiones indivisas (ITI), que prevé una alícuota del 1,5% y no está alcanzada por el impuesto a las ganancias.
A los fines del impuesto a las ganancias, el decreto enumera una serie de supuestos para determinar el momento en el que se configura la adquisición del inmueble. Entre ellos: cuando se otorgue la escritura traslativa de dominio; se suscriba el boleto de compraventa u otro compromiso similar y se otorgue la posesión; se obtenga la posesión, sin boleto de compraventa u otro compromiso similar previo; se suscriba o adquiera el boleto de compraventa o compromiso similar, o de otro modo se adquieran derechos sobre el inmueble; o cuando se haya producido el ingreso al patrimonio del causante o donante, en el caso de inmuebles o derechos sobre inmuebles recibidos por herencia, legado o donación.
No se encuentran alcanzados por el impuesto a las ganancias, pero deben abonar el ITI, la enajenación de: (i) las obras construidas sobre inmueble propio que, al 1 de enero de 2018, se encontraban en construcción; y (ii) los inmuebles por los que se suscribió boleto de compraventa y se abonó el 75% del precio al 31 de diciembre de 2017.
En la medida en que no pueda determinarse el valor de adquisición del inmueble, se deben tener en cuenta las siguientes alternativas: i) en el caso de inmuebles ubicados en el país, se debe considerar su valor de mercado en el momento de su adquisición por parte del enajenante, el que debe surgir de una constancia emitida por corredor público inmobiliario, profesional con título habilitante a tal fin o por entidad bancaria perteneciente al Estado Nacional, Provincial o a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires; y ii) en el caso de inmuebles ubicados en el exterior, la valuación debe surgir de dos constancias emitidas por corredor inmobiliario o entidad aseguradora o bancaria del país respectivo, tomándose a los fines de la valuación aquella que tenga menor valor.
El costo de adquisición de los inmuebles se encuentra sujeto a actualización, por aplicación del índice previsto para el ajuste por inflación, desde la fecha de adquisición hasta la fecha de enajenación o transferencia.
Respecto de la exención en el impuesto a las ganancias prevista para el resultado derivado de la enajenación de un inmueble considerado como casa-habitación, se entiende como tal aquél inmueble que tiene como destino la vivienda única familiar y de ocupación permanente del contribuyente.
En el caso de que el enajenante sea una persona humana residente en el exterior, la ganancia por la transferencia del inmueble se encuentra alcanzada por el impuesto a una alícuota del 15%. En tal caso, si el comprador es un sujeto residente en el país, este debe retener el impuesto, y si ambas partes residen en el exterior, el impuesto debe ingresarlo el enajenante en forma personal o a través de su representante legal en el país.
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